Jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt oder im Wege des Tausches zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, ist von der beurkundenden Stelle als Abschrift dem Gutachterausschuss für die Führung der Kaufpreissammlung zu übersenden (§ 195 Abs. 1 BauGB).

So ist sichergestellt, dass der Gutachterausschuss über alle Vorgänge auf dem Grundstücksmarkt detailliert und umfassend informiert ist. Die vom Gutachterausschuss ausgewertete Kaufpreissammlung ist sowohl für die Erstattung von Verkehrswertgutachten als auch für die Ableitung der Bodenrichtwerte und der sonstigen Wertermittlungsdaten unverzichtbar. Sie bildet damit die Grundlage für die Aufgabenerledigung der Gutachterausschüsse.

Näheres zur Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung regelt die Gutachterausschussverordnung (§ 13 GuAVO).

Eine weitere wichtige Aufgabe der Gutachterausschüsse ist die Ableitung der sogenannten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten aus der Kaufpreissammlung (§ 193 Abs. 5 BauGB).

Für die Grundstückswertermittlung sind vor allem folgende Daten erforderlich:

• Kapitalisierungszinssätze (Liegenschaftszinssätze)
• Faktoren zur Anpassung der Sachwerte (Sachwertfaktoren)
• Umrechnungskoeffizienten
• Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (Gebäudefaktor und Ertragsfaktor)
• Indexreihen

Diese Daten geben Aufschlüsse über Wertzusammenhänge und erhöhen die Transparenz des Grundstücksmarktes. Sie sind Voraussetzung für eine sachgerechte Grundstücksbewertung und unverzichtbar für die Erstellung von Verkehrswertgutachten.

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.

Unter einem Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) versteht man einen Korrekturfaktor, der im Sachwertverfahren zur Anwendung kommt, wenn der vorläufig ermittelte Sachwert noch nicht dem Verkehrswert, d.h. dem Marktwert der Immobilie, entspricht (Herstellung des Marktbezugs).

Wertunterschiede von Grundstücken, die sich aus Abweichungen bestimmter Grundstücksmerkmale sonst gleichartiger Grundstücke ergeben, werden mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten erfasst.

Vergleichsfaktoren sind auf eine geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Flächen- oder Raumeinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor), oder auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) bezogen. Der Ertragsfaktor gibt das Verhältnis von Kaufpreis zum Jahresrohertrag wieder und dient einer überschlägigen Ermittlung des Ertragswertes.

Mit Hilfe von Indexreihen werden Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst. Sie bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Preise eines Erhebungszeitraumes zu den Preisen eines Basiszeitraums mit der Indexzahl 100 ergeben.

Auskünfte zu sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten erteilen die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse.

Der Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken ist aus unterschiedlichen Anlässen von Interesse. Verkaufsverhandlungen, Beleihungen von Grundstücken durch Unternehmen der Kreditwirtschaft, Erbauseinandersetzungen oder gerichtliche Verfahren, aber auch öffentlich-rechtliche Verfahren nach dem Städtebaurecht oder dem Enteignungs- und Entschädigungsrecht erfordern oft die Kenntnis des Verkehrswertes.

Nach Baugesetzbuch wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB).

Verkehrswertgutachten werden unter Berücksichtigung der einschlägigen Vorschriften des Baugesetzbuchs und der Immobilienwertermittlungsverordnung ausgefertigt.

In einem Verkehrswertgutachten wird das zu bewertende Objekt nach Lage, Art und Zustand eingehend beschrieben sowie seine rechtliche Situation dargestellt. Die angewendeten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes werden für den Antragsteller nachvollziehbar begründet.

Der Antrag auf Erstattung eines Gutachtens ist bei der Geschäftsstelle des örtlich zuständigen Gutachterausschusses einzureichen. Die Gebühren für Gutachten richteten sich nach den Gebührensatzungen der zuständigen Gemeinden.

in regelmäßig erscheinender Grundstücksmarktbericht erläutert die örtlichen Marktverhältnisse und enthält eine übersichtliche Zusammenstellung der wertrelevanten Daten mit umfangreichen Untersuchungen und Analysen im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses. Er führt aber nicht nur aktuelle Marktdaten, sondern vermittelt auch einen Überblick zur Entwicklung und über Tendenzen des speziellen Grundstücksmarkts sowie über die Tätigkeit des Gutachterausschusses. Der Grundstücksmarktbericht kann als Druckexemplar oder in digitaler Form veröffentlicht werden. Weitere Informationen sind beim örtlichen Gutachterausschuss nachzufragen. Die Gutachterausschüsse sind allerdings nicht verpflichtet, einen Grundstücksmarktbericht herauszugeben.

Hier finden Sie fachliche Hinweise und Empfehlungen für die Arbeit der Gutachterausschüsse bzw. deren Geschäftsstellen:

• Aktuelle Hinweise für die Gutachterausschüsse zur Aufgabenerledigung (PDF)

Bezüglich konkreter Fragen zur Aufgabenerledigung der Gutachterausschüsse wird künftig auch auf die Leitfäden und die Rubrik "Fragestellungen der Gutachterausschüsse (FAQ)" verwiesen.